Construção de Casas: 7 Coisas que Deve Saber Antes de Começar a Construir

Sílvia Cardoso – homify Sílvia Cardoso – homify
House in Melides Pedro Reis Arquitecto Casas modernas
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Construir casa é um dos maiores – ou o maior – investimento de uma vida. O processo tem tanto de entusiasmante como de desafiante. Até que a obra acabe, passam-se por etapas aliciantes e até divertidas e por outras francamente monótonas (como a parte burocrática). Além disso, e por muito competente que seja toda a equipa envolvida no projecto, há quase sempre atrasos e imprevistos que exigem cada “gota” da nossa paciência. Um aspecto importante no que diz respeito a construir casas é informarmo-nos a priori sobre todos os passos que vamos enfrentar. Sermos conhecedores da Lei e sabermos o que nos espera a cada momento, é meio caminho andado para evitarmos percalços ou para, pelo menos, contarmos com eles.

Hoje, o nosso artigo é dedicado à construção de casas. O que é que precisa realmente de saber antes de começar a construir a sua? Para simplificar o manancial de informação associado ao tema, fizemos um pequeno guia sobre construção de casas passo a passo que é como quem diz: estas são as sete coisas que deve saber antes de pôr mãos à obra. Tome nota e lembre-se que os projetos de casas e plantas de casas que ilustram este texto são todos da autoria de arquitectos portugueses cujos nomes pode encontrar sob cada imagem.

Passo número 1: Tratar das licenças de construção

A parte burocrática é, sem dúvida, uma das mais maçadoras. Não há outro adjectivo para a descrever. Cabe, no entanto, reforçar que há muitos ateliers de arquitectura que acompanham o cliente nesta fase da obra e até que a mesma seja entregue, o que é uma enorme mais-valia, sobretudo para quem está a enfrentar tudo pela primeira vez. Mas, vamos por partes.

Primeiro, deve tratar do Plano de Informação Prévia à Câmara Municipal da área onde o terreno por si adquirido se situa. O PIP consiste numa explicação daquilo que vai construir. Depois, vai receber um documento que autorizará ou não a construção. Esse documento é bastante detalhado. Inclui todos condicionamentos relativos a infraestruturas, restrições à construção, servidões administrativas, entre outras coisas. Depois de o obter, pode, então, avançar com a construção.

Segue-se o levantamento topográfico e o projecto de arquitectura. Ambos devem ser executados por profissionais e aprovados pela Câmara Municipal Local. Concluída esta etapa, devem ser entregues os projectos de especialidade que incluem os projectos de electricidade, água, gás, esgotos e comunicações, salvo se o terreno fizer parte de um loteamento que já tenha estes projectos aprovados. Após apreciação por parte da Câmara Municipal da zona, será atribuída a licença de construção, pelo que poderá, agora, contratar um empreiteiro que tenha um alvará válido e seguro e um engenheiro civil que poderá coordenar a segurança em obra, algo obrigatório por Lei.

Passo número 2: livro de obra e eventuais alterações / arquitecto, engenheiro e empreiteiro

Casa com Três Pátios EXTRASTUDIO Casas mediterrânicas
EXTRASTUDIO

Casa com Três Pátios

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Tratada que está a burocracia, inicia-se o processo de construção. Quem faz parte deste processo?

Ora, primeiro, temos o engenheiro civil que faz a supervisão e está, também, responsável pelo Livro de Obra e por determinar quando a construção está concluída. O Livro de Obra é onde são registadas todas as ocorrências e ordens que acontecem ao longo da obra, assim como as visitas. É um livro de carácter informativo que regista o desenvolvimento dos trabalhos e que deve estar sempre disponível para consulta. Terminada a obra, e caso tenha havido alterações ao projecto inicial, estas devem ser comunicadas à Câmara. Se for o caso da sua obra, solicite o alvará da licença de utilização e uma reapreciação do projecto. No caso de as alterações não serem aprovadas, terá que fazer novas modificações para ir ao encontro do que lhe for indicado pela Câmara Municipal. Se, por outro lado, as alterações forem aceites, deve solicitar a licença de utilização, entregando as telas finais em formato digital, bem como as vistorias e as certificações de água e esgotos.

Falemos agora dos profissionais envolvidos na obra. Fazem-se, ainda, algumas confusões em relação ao papel do arquitecto, do engenheiro civil e do empreiteiro. Qual é, afinal, o papel de cada um?

Arquitecto: o arquitecto faz projetos de casas que devem dar resposta às exigências técnicas e estéticas e satisfazer quem as utiliza dentro dos limites económicos e regulamentares existentes. O trabalho do arquitecto prende-se mais à parte artística da obra, ao passo que o engenheiro tem uma actividade mais voltada para a construção propriamente dita. O arquitecto decide, por exemplo, os materiais a utilizar na obra, o tipo de iluminação, as cores, o aproveitamento e funcionalidade dos ambientes e outros aspectos estéticos.

Engenheiro Civil: o trabalho do engenheiro civil é um trabalho mais técnico e voltado para a vertente estrutural do projecto. A formação deste profissional está mais assente nas ciências exactas. No trabalho por ele levado a cabo, existem cálculos que são fundamentais para se poder avançar com segurança com o projecto feito pelo arquitecto. O engenheiro analisa aspectos como as forças e as cargas a que os edifícios estão sujeitos, a capacidade de suporte do solo, o tipo de fundação, as instalações hidráulicas, eléctricas e sanitárias, entre outras coisas.

Dito isto, o trabalho de um arquitecto não substitui o do engenheiro e vice-versa. São profissionais que se complementam e são ambos importantes.

Empreiteiro: o empreiteiro faz toda a gestão e assessoria técnica da obra e do projecto. Poucas pessoas têm tempo e disponibilidade para o efeito, pelo que o trabalho de um empreiteiro de confiança é fundamental para conduzir a obra e levá-la a bom porto.

Passo número 3: o orçamento

Treehouse Douro Jular Madeiras Casas modernas Madeira Acabamento em madeira
Jular Madeiras

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Quanto custa construir uma casa? Como é óbvio, não há uma resposta certa para esta pergunta porque depende do tipo de casa. Em Portugal, o preço médio é de, aproximadamente, 96 000€, podendo oscilar entre os 50 000€ e os 200 000€. Hoje em dia, há, no entanto, alternativas muito interessantes para a construção de casas baratas. Há, por exemplo, cada vez mais pessoas a dar primazia à construção de casas pré-fabricadas que são uma alternativa ecológica e necessária visto que a construção de casas de alvenaria gasta mais recursos e gera mais poluição.

A questão do orçamento é premente e exige planeamento. Seja realista em relação ao orçamento de que dispõe e defina as suas prioridades: o que é que não dispensa na sua casa nova? O arquitecto e engenheiro poder-lhe-ão dar uma ajuda valiosa neste sentido porquanto podem informá-lo em relação aos métodos de construção menos dispendiosos e ajudá-lo a escolher os materiais e acabamentos com uma boa relação qualidade/preço (é nesta fase que, normalmente, os orçamentos caem por terra).

Passo número 4: o financiamento

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Albertina Oliveira-Arquitetura Unipessoal Lda

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O orçamento de construção de casas de que dispomos obriga-nos, quase sempre, a pedir um empréstimo, sendo que um dos erros mais comuns no que toca este assunto está em encontrar um balanço entre o que se pede e o que se pode pagar depois. Não queremos que isso seja o seu caso, por isso, comece por fazer uma conta muito simples e subtraia as suas despesas dos rendimentos. O valor a que chegar determinará quanto pode pagar de empréstimo todos os meses, sendo que os empréstimos que os bancos concedem assentam na relação entre o valor que se pede e a avaliação do terreno e do projecto. Por norma, o valor concedido varia entre os 80% e os 100% com prazos de pagamento situados entre os 40 e os 50 anos. Se pedir um crédito, tenha em conta que lhe vai ser dado um prazo para encetar a construção da casa, prazo esse que é, geralmente, de 24 meses, mas que pode estender-se aos 36 bancos, dependendo do banco. Use o site Compara Já

para obter simulações sem custos associados e sem compromisso.

Estes são os documentos de que precisa para pedir um empréstimo:

  • Documentos de identificação dos titulares do crédito habitação;
  • Últimos três recibos de vencimento para trabalhadores dependentes ou recibos dos últimos seis meses para indivíduos que trabalhem por conta própria;
  • Declaração da entidade patronal;
  • Última declaração de IRS e nota de liquidação;
  • Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
  • Caderneta predial e Certidão do Registo Predial;Extrato bancário dos últimos três meses;
  • Comprovativos de IBAN e de morada.

Passo número 5: defeitos pós-construção

Alçado lateral direito Magnific Home Lda Moradias
Magnific Home Lda

Alçado lateral direito

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O que fazer caso surjam problemas após o término da obra? A resposta a isso está no Decreto-Lei n.º 47344, art.º 1225º:

“1 – (… ) se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

2 – A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º

4 – O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.’

Passo número 6: licença de habitação

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RVDM, Arquitectos Lda

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Traçado Regulador. Lda

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Para poder, finalmente, habitar e desfrutar da sua nova casa, vai precisar de uma licença de habitação que deve requerer junto dos serviços de urbanismo da Câmara Municipal. O valor a pagar pela licença pode variar (não é o mesmo em todo o país). A licença é emitida após ser feita uma vistoria por parte dos técnicos da Câmara, vistoria essa que determinará se o imóvel possui condições de habitualidade e cumpre todas as condições legais.

Passo número 7: IMI

Depois - Pátio exterior - Casa em S. Mamede (arquitetura) - SHI Studio Interior Design ShiStudio Interior Design
ShiStudio Interior Design

Depois – Pátio exterior – Casa em S. Mamede (arquitetura) – SHI Studio Interior Design

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Hi-cam Portugal

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Por fim, deve inscrever a matriz predial do edifício na delegação das Finanças da área que lhe corresponde para que este seja avaliado para a aplicação do IMI (Imposto Sobre Imóveis). Todos os imóveis estão sujeitos a este imposto, sendo as taxas definidas pelas entidades de cada município dentro do que é contemplado pela Lei. Consulte o site do Portal das Finanças para consultar a taxa em vigor no município em que a sua casa se insere.

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Casa AVR – Ovar

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