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Como Arrendar Quartos Legalmente – 7 Coisas que precisa de saber

Elisabete Figueiredo – HOMIFY Elisabete Figueiredo – HOMIFY
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Arrendar um quarto sempre foi uma opção de habitação bastante procurada por estudantes universitários e por trabalhadores em funções temporárias ou em começo de carreira, recentemente deslocados. Mas a pandemia pôs a nu outras realidades ainda mais profundas, que já vêm a mostrar-se lentamente há anos – a das pessoas que não têm rendimentos suficientes para suportar os custos do arrendamento de longa duração de uma habitação completa e a das pessoas, que tendo uma habitação, perderam rendimentos e precisam de um suplemento para fazer face às despesas.

Mas podem não haver problemas financeiros inerentes ao arrendamento de um quarto – esta é uma opção interessante também para quem tem divisões não utilizadas em casa, e sente-se sozinho, ou para rentabilizar imóveis já no mercado de arrendamento, com várias divisões, em função da procura.

Apesar de poder ser aliciante ganhar mais algum dinheiro extra ao fim do mês arrendando um quarto ou ganhar mais com o arrendamento da casa ao quarto, isso não deve ser feito de ânimo leve.

Ter quartos para alugar implica colocar alguém numa casa nossa e muitas vezes a conviver quotidianamente connosco, o que já de si pode ser dissuasor, mas depois há ainda a considerar os aspectos legais. Alugar quartos sem o devido acautelamento de despesas e obrigações legais pode levar a situações de incumprimento, a multas ou a situações pouco agradáveis entre inquilinos e senhorios.

Se está a ponderar arrendar um ou mais quartos de uma casa sua, vai querer ler este artigo homify para ficar devidamente informado e correr menos riscos. Neste artigo falamos do arrendamento de quartos de longa duração, que é diferente do arrendamento de curta duração e do alojamento local. Acompanhe-nos e aproveite para espreitar alguns trabalhos dos nossos profissionais feitos em casas para arrendar!

1 – Tem de fazer contrato

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Arrendar um quarto tem as mesmas obrigações legais do que arrendar uma casa inteira, sabia? Pois, e isso implica fazer um contrato de arrendamento, com todas as exigências legais a ele associados. No caso do arrendamento de quartos deve haver um cuidado específico sobre o que é que está abrangido nesse contrato. Este tipo de contratos chama-se arrendamento de quarto para habitação com prazo certo, e aplicam-se-lhe as mesmas regras de um contrato de arrendamento de casa a com prazo certo, diferindo muito do arrendamento de curta duração, normalmente turístico, que não entra neste artigo.

Pode encontrar uma minuta contrato arrendamento facilmente em vários sites da Internet, como por exemplo o site da DECO.

2 – Como preparar o contrato

Leia a minuta contrato e aponte todas as informações que vai incluir no contrato de arrendamento:

  • definição do prazo de duração
  • condições de renovação e prazos mínimos de permanência
  • valor da renda e forma de pagamento
  • outras exigências, como a menção ao certificado energético no contrato, a licença de utilização do imóvel, entre outros, sempre na forma escrita (o contrato deve ser obrigatoriamente escrito).
  • definição clara do espaço a alugar e das serventias (se pode usar cozinha, se tem casa de banho privativa, lavandaria…


3 – As cláusulas contratuais

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Na primeira cláusula (Objecto) é colocada toda a informação relativa à morada, à propriedade do imóvel, o artigo da freguesia e a licença de habitação.




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Na segunda cláusula (Finalidade) é onde deve incluir a especificação da parte arrendada e das serventias e deve sempre acrescentar que a fracção é destinada à habitação própria e permanente do segundo outorgante (o primeiro outorgante é o senhorio e o segundo o inquilino). Deve acrescentar outras alíneas nesta cláusula, onde estabelece as condições e as limitações de uso, como a proibição de manter hóspedes no locado (quarto), mesmo que temporariamente, o impedimento de dar ao locado outra utilização que não a de habitação, ou a proibição de subarrendamento.

Na terceira cláusula estabelece-se o prazo em que vigora o contrato, a forma de comunicação da oposição à renovação e forma de denúncia do contrato.

Na quarta cláusula devem ficar a renda, as condições de pagamento, a forma de emissão dos recibos, as regras de actualização da renda e a forma de as comunicar, o estabelecimento de penalizações por atraso e a tão importante caução (bem como o prazo e as condições para a sua devolução). Já imaginou os custos de reparação de uma cozinha como a deste trabalho da GAVETÃO- DECORAÇÃO DE INTERIORES, se não tiver uma caução para cobrir pelo menos uma parte?


Na cláusula quinta devem ser especificadas as condições para a realização de obras, e deve ficar o reconhecimento do segundo outorgante acerca das condições em que recebe a fracção e a sua obrigação à reparação das deteriorações.

Na cláusula sexta ficam as despesas e obrigações do arrendatário em relação ao espaço arrendado e as restantes espaços de serventia.


Na cláusula sétima ficam as condições de resolução do contrato, na oitava, as informações respeitantes ao certificado energético da habitação e na nona, as condições de comunicação e a resolução de litígios.

A redacção de um contrato de arrendamento não é complicado, especialmente com toda a informação e modelos de textos que se encontram online, mas ainda assim, aconselhamos a que recorra a um advogado para que tudo fique exactamente como deve, dentro do melhor interesse de ambas as partes e do exigível por lei.

4 – O registo do contrato e o imposto de selo

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Este contrato deve ser registado e esse registo gera o pagamento de um imposto.

Para registar o seu contrato de arrendamento não deve ir à secção do portal das finanças imóveis, embora possa parecer esse o caminho. Deve ir à secção Arrendamento e fazer o registo, seguindo o caminho indicado pelo próprio site. Uma vez concluído o processo, que é muito simples, vai surgir de imediato uma notificação para pagar o imposto de selo, o que pode fazer pelos meios de pagamento disponíveis no prazo indicado. Para passar recibo das rendas usa o mesmo menu do Portal das finanças.


5 – Tipos de arrendamento de quartos com prazo certo

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Este contrato pode ser feito individualmente, com um arrendatário. Esta situação é a mais comum em casas próprias habitadas por famílias que decidem alugar um quarto para aumentar o seu rendimento mensal.

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Pode ser feito individualmente com vários arrendatários. Um exemplo deste tipo de contrato são as casas de estudantes, que têm vários arrendatários com contratos individuais para a utilização de partes distintas da mesma fracção.

Ou pode ser feito colectivamente com dois ou mais arrendatários. Esta situação acontece, por exemplo, quando duas pessoas (actualmente também acontece com famílias) assumem a conjuntamente a qualidade de arrendatários, sendo que, neste caso, o arrendamento irá incidir sobre a totalidade da fracção.

6 – Cuidados específicos a ter com estes arrendamentos

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Se quiser arrendar um quarto em sua casa, dentro da primeira situação de que falámos no ponto anterior, de celebrar um contrato de arrendamento individual e nele deve prever, expressamente e de forma clara, que o inquilino está interessado em arrendar um determinado quarto do imóvel (e esse quarto deve ser bem identificado) e que o senhorio está interessado em arrendar apenas esse quarto.

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Deve também ter uma atenção especial ao estabelecimento das responsabilidades de limpeza e manutenção do arrendatário, pois arrisca-se a ter muito mais trabalho a limpar a casa ou a ter queixas de vários inquilinos.

Se existir mais do que um quarto deve deixar-se a menção de que o arrendatário tem conhecimento da sua existência e que aceita que no futuro poderão existir outros arrendamentos a incidir simultaneamente sobre os outros quartos do imóvel, sendo toda e qualquer decisão sobre eles da responsabilidade do senhorio. Basicamente deve avisar (informação contratual) os inquilinos de que poderão vir a ter colegas de casa, mas que não poderão escolhê-los ou, pelo menos, impô-los.

O outro ponto fundamental, que deve ser bem acautelado, é o das despesas. Como muitas vezes neste tipo de arrendamentos é impossível estabelecer um consumo individualizado para cada arrendatário, seja de água electricidade ou gás, o mais comum é a renda já incluir estes serviços num valor único, mas também pode deixar o pagamento das despesas ao cargo dos arrendatários. Neste caso as despesas ficam em nome do senhorio mas são pagas pelos inquilinos (é uma situação que ocorre normalmente em contratos de quartos com diversas pessoas, em que há uma divisão equitativa das despesas entre os arrendatários) e todas a condições para que isto aconteça devem ficar estabelecidas, sendo de grande prudência incluir uma caução para estas despesas específicas.

7 – Os impostos

E chegamos à despesa final, os impostos com que sempre podemos contar.

Todos os contratos devem ser registados e a cada novo contrato deve ser pago o Imposto de Selo. Isto significa que, de cada vez que um inquilino sai, o novo que entra deve celebrar outro contrato. Tendo em conta que este tipo de arrendamentos costuma ter bastante rotatividade, esta despesa pode tornar-se avultada.


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A incidência do imposto de selo varia com a duração do contrato celebrado:

Se o contrato tiver uma duração inferior a 2 anos, a incidência é de 28% do valor de uma renda; 

  • Entre 2 e 5 anos, 26% do valor da renda; 
  • Entre 5 e 10 anos: 23%; 
  • Entre 10 e 20 anos: 14%; 
  • E mais de 20 anos: 10%.

Deverá ter estes prazos em conta na hora de estabelecer o prazo do término do contrato, pois se eventualmente compensa ter contratos mais longos, isso pode tornar-se impraticável em diversas circunstâncias, mas quando menor for o preço, mais imposto paga.

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Para terminar, deve lembrar-se de declarar os rendimentos extra com o arrendamento em sede de IRS.

Saiba mais sobre o arrendamento de casas no artigo ’Arrendar casa – direitos, deveres e opções de inquilinos e senhorios’.


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