Usucapião: 8 Pontos Essenciais Para Compreender Este Conceito | homify Usucapião: 8 Pontos Essenciais Para Compreender Este Conceito

Usucapião: 8 Pontos Essenciais Para Compreender Este Conceito

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Algumas pessoas não sabem, mas, legalmente, é possível uma pessoa apropriar-se de um bem que não é seu se o possuir durante um período de tempo alargado – de forma contínua -, sem que este bem tenha sido reclamado pelo seu dono original. A este processo, geralmente longo e extremamente burocrático, dá-se o nome de usucapião. 

A usucapião é, na verdade, uma possibilidade que pode ser extremamente útil para muita gente, mas, para que tal aconteça, é importante saber o que é, como funciona, em que casos se enquadra e quais as suas variantes. E é precisamente isso que nos propusemos a explicar no artigo de hoje. Vamos dar-lhe a saber tudo o que precisa sobre este termo da Lei, tão vulgarmente falado, mas tão pouco conhecido. 

Ora, tome nota.

1. O que é a usucapião?

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A usucapião é um termo da Lei, estipulado no artigo 1287º do Código Civil Português, que nos diz que “a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação.” Significa isto que se alguém ocupar ou tomar conta de um bem de terceiros, durante um período de tempo, passa, de acordo com a Lei, a ser proprietário de plenos direitos desse mesmo bem. Para isso, como não podia deixar de ser, deve ser invocada a usucapião que, de acordo com o artigo 1288º do Código Civil, começará a produzir efeitos a partir da data em que se tomou posse do bem em questão. O prazo para fazer este pedido e exercer este direito vai variar de acordo com o tipo de bem em questão. 

Deve, ainda assim, ter em conta que, para pedir a usucapião de um bem, não basta ter interesse nele, sendo obrigatório que se comporte como proprietário do bem, assumindo todos os custos, manutenções, etc., durante o período necessário para estar habilitado a assumir a sua posse. Não pode, ainda, existir qualquer oposição à posse do bem, ou seja, o original proprietário/dono do bem não se pode manifestar contra e a intenção do pedido deve ser pública e não contestada por ninguém, isto é, o bem deve ser reconhecido, de forma generalizada, como sendo propriedade de quem pede a usucapião. Como é fácil de perceber, de acordo com o tipo de bem e de processo, existem outras exigências a cumprir que vão variando de caso para caso. De qualquer forma, será sempre necessária a celebração de uma escritura notarial e a presença de testemunhas (mínimo de três). 

2. Usucapião imóvel de má fé e de boa fé

A Lei portuguesa distingue duas variantes de usucapião imóvel que, pelas especificidades, têm prazos diferentes. Neste sentido, a usucapião pode ser de boa fé ou de má fé. Mas o que significa isso afinal?

  • Usucapião de má fé: fazer pedido de usucapião de má fé é saber que o bem imóvel que se está a ocupar pertence a alguém, saber que esse alguém está vivo (possivelmente até saber onde vive) e estar a aproveitar-se da ausência do original proprietário (seja qual for a razão dessa ausência) para utilizar o bem e, mais tarde, tornar-se seu dono. Nesse caso, o prazo de ocupação contínua necessária para pedido de usucapião do bem é de 15 anos. 
  • Usucapião de boa fé: a usucapião de boa fé é uma ocupação de um bem imóvel (casa, terreno, etc.) sem conhecimento de existência dos proprietários originais (estejam ou não vivos) e sem qualquer entrave ou reclamações dessa ocupação. Neste caso, existe um prazo necessário de ocupação contínua de apenas 10 anos até ser permitido o pedido de usucapião. 

3. Possibilidades previstas para usucapião em Portugal

Existem diferentes possibilidades previstas pela legislação no que diz respeito à usucapião urbana e à usucapião rural e são elas que vão ditar os prazos e as necessidades burocráticas de cada processo. Assim sendo, a usucapião pode ser pedida:

  • Com título de aquisição e registo: desta forma, segundo o artigo 1294º do Código Civil, há a possibilidade de pedir a usucapião ao fim de 10 anos, a iniciar na data do registo existente (nos casos de pedidos de usucapião de boa fé). Se a posse existir de má fé, este prazo é alargado para os 15 anos. 
  • Apenas com registo de posse: quando existe apenas registo de posse do bem, mas não da sua aquisição, segundo o artigo 1295º do Código Civil, o prazo da usucapião é de 5 anos (em casos de boa fé) e de 10 anos (em casos de má fé), a contar a partir da data do registo da posse. 
  • Sem qualquer tipo de registo: quando não existe qualquer tipo de registo (nem de aquisição nem de posse), os prazos a cumprir são mais alargados, apontando para os 15 anos nos casos de boa fé e para os 20 nos casos de má fé. 

No caso de ocupar um imóvel por arrendamento, o simples facto de usufruir dele continuamente durante os prazos acima referidos não lhe confere automaticamente o direito a pedir usucapião do mesmo. Esta situação acontece porque, num caso destes, o proprietário original do imóvel é reconhecido e existe uma relação contratual entre o ocupante e o senhorio. Nos casos dos arrendamentos, apenas pode aceder ao direito de usucapião no caso de ocupar um imóvel ou um terreno que seja dado como devoluto e que ninguém reclame o seu direito de propriedade ao fim dos prazos adequados (10 ou 15 anos).

5. Possibilidade de reverter a usucapião

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A usucapião pode, lastimavelmente, servir para facilitar negócios ilegítimos para quem, sem ter direito a isso, se quer servir dos mecanismos para se tornar proprietário de algo que não é seu. O proprietário original e legítimo, mesmo que estando afastado dos seus bens imóveis durante tempo suficiente para que um terceiro peça usucapião sobre eles, pode, ao dar-se conta do sucedido, entender que esse processo é ilícito e pedir uma reversão da situação. Terá, para isso, que avançar com uma acção judicial contra quem tomou a posse do seu bem imóvel.

6. Usucapião extrajudicial

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Desde há mais de uma década que é permitido, em Portugal, avançar para um processo de usucapião extrajudicial, ou seja, através de uma escritura que justifique a posse do imóvel e em que seja possível verificar se estão a ser cumpridos todos os requisitos para a situação de usucapião em causa. 

7. Quem o pode ajudar

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Pese embora toda a informação aqui fornecida, estes processos de pedido de usucapião são complexos e exigem muita burocracia e conhecimento da Lei. Se, por acaso, se vir envolvido numa destas situações, seja no papel de requerente seja no de proprietário que quer reverter uma licença de usucapião ilícita, o mais recomendável é procurar um advogado que o possa ajudar em todo o processo.  

8. Escritura usucapião preço

O preço da escritura de usucapião de um imóvel é muito difícil de padronizar, uma vez que vai depender de inúmeros factores relacionados com o processo, o imóvel e as suas características, o imposto de selo, etc.. Uma vez mais, recomendamos que procure ajuda de um profissional da sua confiança e que, logo que possível, registe e legalize todos os seus bens e desta forma possua a propriedade plena dos mesmos. Desta forma, se optar pela contratação de um advogado ou solicitador, aos valores relativos ao processo, acrescem ainda os valores de honorários do profissional que acompanhar o seu processo. 

Fontes: https://justica.gov.pt/; https://dre.pt/; https://www.idealista.pt/; https://www.doutorfinancas.pt/; https://jornaleconomico.sapo.pt/.

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