Grundsätzlich begegnet uns die Teilungserklärung sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie. Seid ihr im Besitz einer großen Immobilie, wollt euch verkleinern und möchtet nur noch in einem Anteil eures Eigentums wohnen? In diesem Fall benötigt ihr als Immobilienbesitzer, die ihr Mehrfamilienhaus in Wohneinheiten aufteilen und verkaufen möchten, eine Teilungserklärung.
Auch als Käufer einer Wohneinheit in einer Eigentümergemeinschaft ist das Dokument wichtig, etwa für die Anfrage eines Immobilienkredits. Was genau in einer Teilungserklärung steht, wie ihr sie anfordert und ändern könnt und wie sich die Kosten berechnen, findet ihr hier.
Die Teilungserklärung für eine Immobilie bzw. Mehrfamilienhaus beinhaltet die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie regelt die Verhältnisse, die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft eingehen.
Aus diesem Grund ist ein solches Dokument auch recht umfangreich. Ihr könnt mit etwa 20 bis 40 Seiten rechnen.
Teilungserklärungen werden durch einen Notar beglaubigt und legen die Aufteilung einer Immobilie fest. Das können beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder Reihenhäuser sein.
Wenn eine Immobilie zum Teil veräußert werden soll, d.h. eine oder mehrere Wohneinheiten in eurem Besitz bleiben, müsst ihr vor dem Verkauf eine Teilungserklärung erstellen lassen.
Folgende Punkte sind in einer Teilungserklärung enthalten:
Mit einer Teilungserklärung ist es möglich, für jede (neu) eingeteilte Wohneinheit eines Hauses einen eigenen Grundbucheintrag anfertigen zu lassen. Dies geschieht auf der rechtlichen Grundlage §8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).
In Deutschland ist es üblich, dass das Grundbuchamt die notariell beglaubigte Teilungserklärung aufbewahrt. So ist die Bedingung erfüllt, um die einzelnen Wohneinheiten im Grundbuch eintragen zu lassen.
Eine Teilungserklärung ist unbegrenzt gültig, kann aber durchaus mit der Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.
Lebt ihr also in einer Eigentümergemeinschaft mit nur noch einer weiteren Partei, könnt ihr davon ausgehen, dass Änderungen direkter und mitunter leichter erwirkt werden können, als in einer Eigentümergemeinschaft mit beispielsweise fünf Parteien.
Grundsätzlich könnt ihr eine Teilungserklärung selbst formulieren. Dabei solltet ihr allerdings die vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgeschriebenen Mindestanforderungen erfüllen. Abschließend muss das Dokument dann von einem Notar beglaubigt werden.
Die Kosten für eine notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung richtet sich nach dem Notarkostengesetz. Wenn ihr das Dokument also selbst schreibt, kostet die reine Beglaubigung in der Regel zwischen 70 € und 150 €.
Eine notarielle Beurkundung berechnet ein Notar in der Regel auf Grundlage des halben Verkehrswertes der Immobilie. In manchen Fällen kann der Notar aber auch Kosten auf Grundlage des gesamten Verkehrswertes berechnen. Da lohnt es sich, im Vorfeld einen Kostenvoranschlag einzuholen.
Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100. Jede Wohneinheit erhält hierbei eine Nummer. Außerdem sind Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum gekennzeichnet. Garten- oder Kelleranteile, soweit vorhanden, fallen unter die Sondernutzungsrechte und werden den jeweiligen Wohneinheiten zugeordnet.
Ein Aufteilungsplan muss durch einen Sachverständigen und durch das Bauamt geprüft werden. So ist die Voraussetzung gegeben, dass die Wohnungen ins Grundbuch eingetragen werden können. Die Kosten für den Aufteilungsplan sind abhängig vom Aufwand und Umfang und betragen in der Regel bis zu 200 €.
Als Teil des Aufteilungsplan belegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass alle Wohnungen in sich abgeschlossen sind.
Die Gemeinschaftsordnung legt Rechte und Pflichten fest, die das Miteinander der Eigentümergemeinschaft regeln. Folgende Aspekte können in dieser Ordnung stehen:
Folgende Schritte helfen euch auf dem Weg zur Teilungserklärung:
Grundsätzlich lässt sich eine Teilungserklärung nicht mehr ändern. Die Teilungserklärung wird auch oft als Grundgesetz des Wohnungseigentums bezeichnet. Oft verlangt jedoch die Praxis danach, nachträglich Wohnungseigentum zugunsten bereits beteiligter Eigentümer zu ändern bzw. neu aufzuteilen. Dies geschieht etwa im Rahmen einer Umwidmung von Sondereigentum oder Zusammenlegung von Wohnungen.
Mit der Zustimmung aller Eigentümer sind diese Änderungen also durchaus möglich. Liegen alle Wohneinheiten zudem in der Hand eines einzelnen Eigentümers, lässt sich die Teilungserklärung problemlos ändern. In jedem Fall müsst ihr Änderungen in das Grundbuch eintragen lassen. Ein der Erstellung ähnlicher Prozess ist dafür von Nöten, inkl. einer Beglaubigung oder Beurkundung durch den Notar.
Ob eine Eigentümergemeinschaft aus zwei oder mehreren Parteien besteht, die Verwalterbestellung erfolgt per Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft. Auch dieses Vorgehen ist im WEG festgelegt.
Eine Berufung ist i.A. auf 3 bis 5 Jahre begrenzt, bevor erneut ein neuer Beschluss folgen sollte.
Wenn ihr einen Wohneinheit kaufen und Teil einer Eigentümergemeinschaft werden wollt, könnt ihr euch vorab auf folgende Checkliste berufen, um die Rahmenbedingungen zu klären: